موضوعات
گلستان

صعود اجاره‌بها دررکود بازار مسکن

نویسنده: فریده ستایشگر گرگان- خبرنگار
در سال‌های اخیر ركود بی‌سابقه‌ای بر بازار مسكن حاكم شد، تا آنجا كه بسیاری از صنایع مرتبط با این حوزه مانند كارخانه‌های تولید آجر ماشینی و تولید میلگرد و... به دلیل نبود بازار فروش، تعطیل یا نیمه تعطیل شدند. ...
1396/06/22
 در سال‌های اخیر ركود بی‌سابقه‌ای بر بازار مسكن حاكم شد، تا آنجا كه بسیاری از صنایع مرتبط با این حوزه مانند كارخانه‌های تولید آجر ماشینی و تولید میلگرد و... به دلیل نبود بازار فروش، تعطیل یا نیمه تعطیل شدند. از طرفی در معادله بازار مسكن، هنوز هم مجهول‌های زیادی وجود دارد كه حل نشده باقی مانده است. عده‌ای معتقدند دولت به دلیل ارائه ندادن طرح‌های كارشناسی برای رونق صنعت ساختمان یكی از قصوركنندگان اصلی است، از سویی دیگر عده‌ای بخش خصوصی مانند سازمان نظام مهندسی ساختمان، شهرداری‌ها، انبوه‌سازان و بساز و بفروش‌ها را مقصر اصلی می‌دانند. اینكه چه كسانی در به وجود آمدن این شرایط سهیم هستند، بحث مفصلی است، اما نتیجه این اتفاق، فشار بر شهروندانی است كه یا به دنبال خرید واحد مسكونی هستند یا در پی اجازه‌نشینی. شوك‌های اقتصادی كه در برخی از زمان‌ها به جامعه وارد شده نیز در ایجاد شرایط نامناسب برای شهروندان بی‌تأثیر نیست. نمونه آن را می‌توان در كاهش نرخ سودهای بانكی دید كه موجب افزایش یكباره و بی‌محابای اجاره‌بهای منازل مسكونی در شهرهای كوچك و بزرگ شده است. آن‌طور كه دست‌اندركاران امر می‌گویند قیمت خرید و فروش منزل مسكونی از تابستان سال گذشته تاكنون در مركز استان 10 تا 15‌درصد افزایش پیدا كرده است. در همین بازه زمانی اجاره‌بها نیز 15 تا 20‌درصد رشد داشته است.

  قدرت خرید شهروندان پایین است
در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاك گرگان به همشهری می‌گوید: در یك سال اخیر خرید و فروش منزل مسكونی در این شهر تغییر محسوسی نكرده و رونق چندانی هم ندارد. اما با وجود اینكه خریدار زیاد نیست كه آن هم به دلیل پایین بودن قدرت خرید شهروندان است، قیمت فروش واحدهای مسكونی 10 تا 15‌درصد افزایش پیدا كرده است. «‌رضا گرجی» می‌گوید: قیمت تمام شده ساخت هر یك واحد مسكونی برای سازنده به دلیل ثبات نداشتن قیمت مصالح ساختمانی، زیاد است. برای همین سازنده هم در نهایت قیمت تمام شده را روی متراژ ساختمان محاسبه می‌كند. وی ادامه می‌دهد: قیمت آهن در بازار جهانی افزایش پیدا كرده و به تبع آن افزایش قیمت در میلگرد اتفاق افتاده كه این موضوع قابل قبول است. اما مگر ماسه و سیمان هم وارد كشور می‌شود كه قیمت آنها نیز هر روز افزایش می‌یابد. در این شرایط سازنده رمقی برای ساخت‌وساز ندارد.

  كاهش سودهای بانكی موجب افزایش اجاره‌بها شد
گرجی درباره افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسكونی در گرگان می‌گوید: كاهش سودهای بانكی موجب كاهش مبلغ رهن و افزایش اجاره‌بها شد. با تصمیمی كه دولت در هفته‌های اخیر مبنی بر كاهش مجدد سودهای بانكی اتخاذ كرده، به‌طور قطع اجاره‌ها بازهم افزایش خواهد یافت. زیرا موجر در گذشته مبلغی كه به‌عنوان رهن دریافت می‌كرد را به‌عنوان سپرده در اختیار بانك‌ها می‌گذاشت و سود آن را می‌گرفت، اما حالا با كاهش نرخ سودهای بانكی، موجر یا مالك به همان نسبت كه سودها كاهش یافته و حتی بیش از آن، بر مبلغ اجاره اضافه می‌كند. افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها برای بسیاری از شهروندان كمرشكن است. به گفته وی، فصل تابستان شلوغ‌ترین زمان برای مشاوران املاك است، اما به دلیل افزایش اجاره‌ها، مستأجران ترجیح می‌دهند با صاحب خانه‌ها به توافق برسند و اجاره نامه را تمدید كنند. این موضوع موجب شد كه تابستان امسال قراردادهای جدید برای اجاره واحدهای مسكونی كمتر از همیشه باشد.

 هزینه اخذ پروانه ساختمان، یكی از دلایل ركود بازار مسکن
این مسئول، هزینه‌های دیگری همچون اخذ پروانه ساختمان را هم از دیگر دلایل ركود صنعت ساختمان می‌داند و می‌گوید: شهرداری به ازای صدور پروانه ساختمان (براساس متراژ بنا) چندمیلیون تومان از مالك یا سازنده دریافت می‌كند. در مقابل سازمان نظام مهندسی 4 تا 5 برابر آن را از آنان می‌گیرد. مالك یا سازنده برای اینكه این هزینه‌ها را پوشش دهد بر قیمت نهایی مسكن اضافه می کند یا اینكه از مصالح درجه چندم و بی‌كیفیت بهره می برد. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاك گرگان، حدود 30‌درصد جمعیت این شهر اجاره‌نشین هستند كه متأسفانه ساخت واحدهای مسكونی مهر به دلیل اینكه در حاشیه شهر احداث شده، نتوانسته است مشكلات مستأجران را برطرف كند.

   قیمت اجاره و خرید و فروش در گرگان
به گفته رئیس مشاوران املاک گرگان، خرید و فروش واحدهای مسکونی از دخانیات به سمت ناهارخوران سال گذشته به ازای هر مترمربع تا 5 میلیون تومان معامله می شد، اما تابستان امسال قیمت به 5 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. در مرکز شهر و محدوده هایی مانند گرگان جدید و چهارراه رسالت ( باتوجه به سال ساخت واحد مسکونی و تعداد طبقات) قیمت از یک میلیون و 250 هزار تومان شروع می شود. طبقات اول و دوم گران‌تر و طبقات سوم و بیشتر نیز با اختلاف 50 تا 100 هزار تومان معامله می شوند. اما واحدهای مسکونی نوساز در همین محدوده ها نیز بیش از 2 میلیون تومان به ازای هر مترمربع خرید و فروش می شوند.
گرجی می افزاید: در شهرک هایی مانند ویلاشهر که در حاشیه کمربندی گرگان واقع شده اند نیز قیمت خرید و فروش هر واحد مسکونی به ازای هر مترمربع ( هرچه به سمت جاده اصلی نزدیک تر باشد، گران تر فروخته می شود) از یک میلیون و 350 هزار تومان در ابتدای شهرک تا 900 هزار تومان در کوچه های انتهایی شهرک به فروش می رسد.مبلغ رهن و اجاره در بلوار صیاد برای هر واحد آپارتمان 100 تا 120مترمربع اکنون  60 میلیون تومان و بیشتر است که نسبت به سال قبل حدود 15 درصد افزایش یافته است. مبلغ اجاره هم در محدوده بلوار صیاد شیرازی به سمت دخانیات از 800 تا 900 هزار تومان شروع می شود و به ازای موقعیت ساختمان، امکانات و تجهیزات و سال احداث آن افزایش می یابد.وی ادامه می دهد: در محدوده گلشهر و گل آرا، واحد مسکونی که یک سال قبل 15 میلیون تومان رهن و ماهانه 250 تا 300 هزار تومان اجاره داده می شد به 25 میلیون تومان رهن کامل یا 5 میلیون تومان پیش پرداخت و اجاره ماهانه 800 هزار تومان اجاره تغییر کرده است. در این محدوده بنا به خواسته برخی موجرین یک تا 2 میلیون رهن و اجاره های بیش از یک میلیون از برخی از مستاجران گرفته می شود. در محدوده گرگان جدید نیز می توان با 7 تا 10 میلیون تومان رهن و ماهانه 350 تا 400 هزار تومان یک واحد مسکونی 85مترمربع اجاره کرد.

 مسكن در گنبدکاووس هم بازار ندارد
گرانی مسكن فقط منحصر به گرگان نیست، گنبدكاووس هم به‌عنوان دومین شهر پرجمعیت استان با این مشکل روبه‌روست. «‌محمد خواجه چناشك» رئیس اتحادیه مشاوران املاك گنبدکاووس كه دستی هم در ساخت‌وساز واحدهای مسكونی دارد، در این‌باره به همشهری می‌گوید: خرید و فروش منزل مسكونی تقریباً راكد است و بازار خوبی ندارد. البته نسبت به سال گذشته فقط در برخی از مناطق افزایش قیمت داشته ایم. وی ادامه می‌دهد: قیمت خرید و فروش مسكن در بهترین نقطه شهر مترمربعی 2 میلیون و 500 هزار تومان معامله می‌شود و واحدهای نوساز كه كلید اول هستند نیز تا 2 میلیون و 800 هزار تومان به فروش رسیده‌اند. این قیمت نسبت به برخی از نقاط گرگان مانند ناهارخوران تقریباً یك دوم است. دلیل بالا بودن قیمت نیز افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. میلگرد در این چند روز گران شده و در لوازم برق ساختمان مانند سیم و كابل و... نیز شاهد افزایش 50‌درصدی قیمت‌ها هستیم. وقتی قیمت تمام مصالح و لوازم برای ساخت‌وساز افزایش پیدا می‌كند، قیمت تمام شده هم افزایش پیدا می‌كند و در نهایت برای سازنده یا انبوه‌ساز مترمربعی 100 هزارتومان هم سود باقی نمی‌ماند. از طرفی اگر شهرداری برای پروانه ساختمان 6 میلیون تومان بگیرد، نظام مهندسی 50 میلیون تومان از سازنده می‌گیرد. به بیانی دیگر گرفتن یك پروانه، مترمربعی 60 هزار تومان برای سازنده یا مالك آب می‌خورد.
این مسئول معتقد است: برای اینكه مشكل تناسب نداشتن عرضه و تقاضا در بازار مسكن حل شود، نیاز است كه دولت به این موضوع ورود كند، تسهیلات و امتیازاتی را برای سازندگان در نظر بگیرد. متراژ واحدهای مسكونی كاهش و تعداد طبقات افزایش پیدا كند تا شاید شاهد رونق دوباره صنعت ساختمان باشیم.
خواجه چناشك درباره رهن و اجاره واحدهای مسكونی در این شهر می‌گوید: مبلغ رهن و اجاره‌بها از تابستان سال گذشته تا امسال 10 تا 12‌درصد افزایش پیدا كرده است. مبلغ اجاره منزل مسكونی در گنبد از 350 هزار تومان تا یك میلیون تومان متغیر است. واحدی كه تابستان گذشته 20 تا 22 میلیون رهن كامل بود الان كمتر از 30 میلیون تومان نیست.

  زوج‌های جوان؛ مستأجران بندر تركمن
در شهری مانند بندرتركمن اما شرایط كمی متفاوت و برای خریداران واحدهای مسكونی به نسبت شهرهای دیگر بهتر است. «‌شهنازی» رئیس اتحادیه مشاوران املاك این شهر كه خود از بنگاه‌داران املاك این شهر به شمار می‌رود، در این‌باره به همشهری می‌گوید: خوشبختانه در یكی دو سال اخیر به دلیل اینكه درآمد حاصل از كشاورزی خوب شده، شهروندان نقدینگی خود را به بخش خرید و فروش مسكن هدایت كرده‌اند. میزان خرید و فروش مسكن در این شهر در یك سال اخیر 10 تا 15‌درصد رشد داشته است. البته پیش از این در بندرتركمن هم قیمت‌های كاذبی ایجاد شده بود و هر روز نیز مبلغ به‌صورت پلكانی افزایش پیدا می‌كرد، اما توانستیم در این مدت قیمت‌ها را تعدیل كنیم. «‌شهنازی»  بیان می‌كند: در بندرتركمن واحد مسكونی به اندازه كافی وجود ندارد و آنهایی هم که شرایطش را دارند، منازل خود را اجاره نمی‌دهند. عمده مستأجران نیز زوج‌های جوان و كسانی هستند كه از روستا به شهر مهاجرت كرده‌اند. وی با بیان اینكه اجاره‌بها در این شهر تقریباً تا 20‌درصد نسبت به تابستان گذشته افزایش یافته است، می‌گوید: با توجه به بافت جمعیتی منطقه، مبلغ رهن اندك و در حد یك تا 3 میلیون تومان است و بیشتر موجرین تمایل به دریافت اجاره دارند. اجاره در واحدهای مسكونی مهر از 200 هزار تومان تا 500 هزار تومان است و در آپارتمان‌های شخصی‌ساز نیز 350 هزار تومان تا یك میلیون تومان است. بالاترین مبلغ رهن كامل برای یك آپارتمان 90 مترمربعی در بهترین نقطه شهر نیز 25 میلیون تومان است.

  در بندرگز خانه ها خالی است
بندرگز هم از شهرهایی است كه با وجود داشتن واحدهای مسكونی، شهروندانش برای اینكه صاحب خانه شوند به روستاها یا شهرهای اطراف مهاجرت می‌كنند. دلیل این اتفاق را «‌محمدعلی علیان» رئیس اتحادیه مشاورین املاک بندرگز این‌گونه تشریح می‌كند: متأسفانه برخی از افراد  قیمت ملك خود را غیرمنطقی تعیین می‌كنند. هیچ شاخصی برای تعیین قیمت وجود ندارد و از طرفی چون بیش از 60 تا 70‌درصد مشاوران املاك در این شهر بازنشسته یا خود دارای ملك‌فروشی یا اجاره‌ای هستند،كمترین همراهی را با خریداران و مستأجران انجام نمی‌دهند. رئیس اتحادیه مشاوران املاك این شهر می‌گوید: واحدهای مسكونی خالی در این شهر زیاد است، اما به دلیل اینكه قیمت رهن و اجاره یا فروش آنها بالاست، بسیاری از شهروندان ترجیح می‌دهند به شهرهای اطراف مانند كردكوی یا روستاها بروند. وی با بیان اینكه مبلغ اجاره نسبت به سال گذشته تقریباً 2 برابر شده است، می‌گوید: پیش از این اگر مبلغ رهن یك واحد مسكونی 12 تا 14 میلیون تومان بود، امسال به 18 تا 20 میلیون تومان رسید است. همین‌طور سال گذشته واحدهای مسكونی كه حدود 4 میلیون تومان رهن و ماهانه 200 تومان اجاره داده شده بود، امسال به 4 میلیون تومان رهن و 400 هزار تومان اجاره افزایش یافت. رئیس اتحادیه مشاوران املاك بندرگز بیان می‌كند: قیمت زمین در بندرگز با شهری مانند كردكوی تفاوت چندانی ندارد، اما در كردكوی یك واحد آپارتمان با مترمربعی 800 هزار تومان می‌توان خرید. اما در بندرگز قیمت كمتر از مترمربعی یك میلیون و 200 هزار تومان مسکن پیدا نمی‌شود. برای اینكه مالكان و موجرین در بندرگز رغبت چندانی برای كاهش هزینه‌ها ندارند، حتی كسانی كه در كار ساخت‌وساز هستند، ترجیح می‌دهند در شهرهای دیگری مانند كردكوی ساخت‌وساز كنند؛ چون عرضه و تقاضای مسكن در این شهر بیشتر است.



ارسال پیام اشتراک



 
 
 Security code