موضوعات
فارس

صعود اجاره‌بها در رکود بازار مسکن

نویسنده: علی محمد پشوتن شیراز - خبرنگار
اجاره نشینان داشتنش را در اولویت آرزویشان گذاشته اند؛ جوانان کلیدی برای حل مشکل ازدواج شان؛ خیلی ها داشتنش را سرمایه‌ای برای خود می‌دانند و عده‌ای به چشم بیزینس به آن نگاه می‌کنند...
1396/06/22
اجاره نشینان داشتنش را در اولویت آرزویشان گذاشته اند؛ جوانان کلیدی برای حل مشکل ازدواج شان؛ خیلی ها داشتنش را سرمایه‌ای برای خود می‌دانند و عده‌ای به چشم بیزینس به آن نگاه می‌کنند؛ خلاصه سراغ هر شهروندی که بروید و با وی گفت و گو کنید خواهید دید که در پس ذهنش به این واژه فکر می‌کند و از آن برای خود دغدغه‌ای ساخته است: مسکن. قیمت مسکن در دهه اخیر دچار تحولات بسیاری شد و در برهه‌ای شیب تند صعود را به خود گرفت و تا جایی که می‌توانست تاخت و تاز کرد اما به دلایل متعددی ناگهان متوقف و دچار رکودی سنگین شد. به تدریج از تعداد متقاضیان صدور پروانه ساخت خصوصا در بخش انبوه‌سازی کاسته شد و از رونق افتاد.
سرمایه گذاری در بخش مسکن در برهه‌ای از زمان جیب بسیاری را پر از پول کرد و رکود اکنون آن ضربه بزرگی بر پیکره اقتصاد در این بخش وارد کرده است. اما در این میان تنها قشری که همواره در هر شرایطی در فراز و فرودها سودی عایدشان نمی‌شود و  آسیب پذیرند اجاره نشینان هستند؛ افرادی که هر اتفاقی از لحاظ سیاسی، اجتماعی و اقتصادی که در جامعه رخ می‌دهد دامنگیر آنها می‌شود و تاوان چنین پیامدهایی را با پرداخت اجاره بهای بیشتر پس می‌دهند. اجاره نشینی و وضعیت خرید و فروش مسکن در شیراز نیز مانند سایر استان‌های کشور رضایت‌بخش نیست.

مالکانی که به سود کم راضی نمی‌شوند
«سعید منصورآبادی» از فعالان املاک در شیراز اعتقاد دارد در یک دوره طولانی سودهای کلانی عاید فعالان بخش مسکن می‌شد اما اکنون سودهای کم برایشان رضایت بخش نیست.
منصورآبادی می‌گوید: اکنون قیمت مسکن و تا حدودی ملک در شیراز براساس شرایط بازار و وضعیت اقتصادی، واقعی‌تر است و فعالان این بخش سودی متناسب را کسب می‌کنند. اما به‌واسطه اینکه در دوره‌ای درآمدهای حاصله از فعالیت در این بخش نجومی بود، سودهای اندک، هرچند متناسب باشد، افراد را راضی نمی‌کند. این مشاور املاک می‌افزاید: هم‌اکنون قیمت هر متر آپارتمان بدون رنگ، کابینت و تزئینات در نقاط مختلف شیراز بین یک تا 5 میلیون تومان است. البته در این بین ساختمان‌هایی هم وجود دارد که با توجه به کیفیت ساخت، موقعیت جغرافیایی و امکانات تا 20‌میلیون تومان به ازای هر متر مربع، قیمت گذاری می‌شود.

افزایش اجاره دلیل دارد
«لیلا نیک‌نامی» از مالکانی است که برای پیدا کردن مشتری به سراغ یکی از مراکز مشاوره مسکن مراجعه کرده است؛ او می‌گوید که سال گذشته آپارتمان دو خوابه‌ای را در گلدشت حافظ (از شهرک‌های شمال‌غرب شیراز) به قیمت 15‌میلیون تومان ودیعه و 800 هزار تومان اجاره ماهانه واگذار کرده بود اما اکنون بدون افزایش ودیعه، قیمت اجاره را به یک میلیون تومان افزایش داده است.
این شهروند شیرازی ادامه می‌دهد: من و همسرم کارمندیم و بهترین راه برای آنکه بتوانیم خلأ درآمدی خود را نسبت به هزینه‌های روزمره پر کنیم، خرید یک ملک با استفاده از تسهیلات بانکی و اجاره دادن آن بود. نیک‌نامی می‌افزاید: قبلا به افزایش قیمت ودیعه یا حتی رهن کامل فکر کرده بودیم اما این در شرایطی مطلوب به نظر می‌رسید که سودهای بانکی بالا باشد؛ اکنون که سودهای بانکی کاهش پیدا کرده، ترجیح می‌دهیم کرایه بیشتری دریافت کنیم.

مالکان دیگر رهن نمی‌دهند
«بابک رحیمی» خود را کارشناس املاک معرفی کرده و می‌گوید: از یکی دو ماه قبل که طبق روال هرساله شاهد افزایش معاملات اجاره و رهن بودیم، اکثر مالکان اجاره بهای واحدهای خود را بین 15 تا 20 درصد افزایش داده‌اند اما تمایلی به رهن کامل یا ودیعه‌ای بالاتر به ازای اجاره‌ای کمتر ندارند. او که جوان است و خود را تحصیلکرده رشته کامپیوتر معرفی می‌کند و اکنون در بلوار سرداران در یکی از بنگاه‌های مشاوره املاک فعالیت دارد،‌ می‌افزاید: بازار خرید و فروش ملک اصلا خوب نیست؛ معامله می‌شود اما باید هم خریدار و هم فروشنده واقعی باشند در غیر اینصورت، هیچ زمانی معامله به سرانجام نمی‌رسد.
رحیمی می‌افزاید: در گذشته شاهد حضور فعالیت بیشتری در عرصه مسکن بودیم اما امروز از تعداد بنگاه‌ها و مراکز مشاور املاک کاسته شده و بیشتر کسانی فعالیت خود را ادامه می‌دهند که از سال‌ها قبل به شکل حرفه‌ای در این بخش فعال بوده‌اند.

اکنون زمان سرمایه گذاری در مسکن است
«حبیب رستمی» جوان دیگری است که در یکی از واحدهای مشاوره املاک فرهنگ‌شهر فعالیت دارد. با او به عنوان یک مشتری وارد معاشرت شده و می‌پرسیم که قیمت‌ها امسال نسبت به سال گذشته افزایش داشته است؟ او می‌گوید: به نظر من امسال شاهد رونق بهتری حتی در خرید و فروش هستیم.
رستمی که تعدادی ملک آماده تحویل را معرفی می‌کند، اعتقاد دارد که اکنون زمان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن فرا رسیده و طی ماه‌های آینده بار دیگر این بازار با روندی معقول، رونق می‌گیرد. رستمی‌ که کارشناس مدیریت است، می‌گوید: با توجه به کاهش نرخ سود بانکی و خروج سرمایه‌های خرد از بانک‌ها، تلاش دولت برای افزایش تسهیلات بخش مسکن و تسهیل دریافت وام، بار دیگر می‌توان به مسکن و حتی زمین به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن اندیشید.
این مشاور جوان املاک در شیراز می‌گوید: امسال بیش از سال گذشته شاهد انعقاد قرارداد در بحث خرید و فروش بوده و در زمینه اجاره اما روند همانند سال گذشته طی شده و اکثر مالکان ترجیح می‌دهند با افزایش 10 تا 15 درصدی اجاره بها، مستاجران خود را نگه‌دارند.

مسکن‌هایی متناسب با جیب اجاره نشینان
« جواد امینی» یکی از شهروندان شیرازی است که هنگام مراجعه به یکی از بنگاه‌های خیابان معالی‌آباد با او آشنا می‌شویم و بعد از آنکه تعدادی ملک برای اجاره معرفی می‌کند، می‌گوید: شرایط رهن و اجاره در فرهنگ‌شهر، معالی‌آباد و محدوده شمال غرب شیراز وضعیت بهتری دارد. او که بعد متوجه می‌شویم خود مالک تعدادی از آپارتمان‌های محدوده معالی‌آباد است، می‌گوید: در سال‌های گذشته مردم تصور می‌کردند که در محدوده‌های جنوبی و شرقی، خانه‌هایی با قیمت مناسب پیدا می‌شود اما با توجه به شرایط جغرافیایی و وضعیت فرهنگی، خانه‌ها در بخش‌های شمال غرب و شرق شیراز و  شهرک‌های این محدوده قیمت‌های مناسب‌تری دارند.
امینی اظهار می‌کند: قیمت رهن تقریبا در تمام نقاط شیراز با اختلافی بسیار اندک، در یک حد است و اجاره هم بستگی به محل قرار داشتن ملک و امکانات دارد. امروزه اجاره یک آپارتمان در خیابان گلستان شیراز با قیمت آن در معالی‌آباد تفاوتی ندارد. حال آنکه در گذشته قیمت در معالی‌آباد حتی به دو برابر نقاط دیگر هم می‌رسید.
او دلیل این امر را افزایش بسیار زیاد تعداد آپارتمان‌ها در محدوده شمال غرب، شمال، جنوب غرب و بخش‌هایی از غرب شیراز می‌داند و می‌افزاید: قطعا تمام کسانی که چهار پنج سال قبل وضعیت محدوده کوه‌های دراک و برفروشان، جاده سپیدان را به خاطر دارند متوجه هستند که اکثر باغ‌های دیم انگور و انجیر به آپارتمان تبدیل شده است.

واحدهای خالی
«محمدرضا حدادی مهر» یکی از نگهبانان مجموعه ساختمانی ای‌پی اس در شمال‌غرب شیراز است. او می‌گوید: بیشتر از 60 درصد از آپارتمان‌های این مجموعه خالی از سکنه است؛ البته تقریبا تمام آپارتمان‌ها مبله شده و صاحبان آن معمولا در سایر نقاط کشور و حتی سایر کشورها ساکن هستند. او که تمایل زیادی برای گفت و گو ندارد، می‌افزاید: آپارتمان‌های این مجموعه بیشتر به شکل مبله اجاره داده می‌شوند. در ایامی که مسافر زیاد است به آنها می‌دهند و در سایر ایام هم افرادی هستند که برای یک شب یا چند شب آن را اجاره می‌کنند و از این محل درآمد خوبی نصیب مالک می‌شود.

بنگاه دارانی که از جیب می‌خورند
«محمد حمیدی» مرد سالخورده‌ای است که در یکی از بنگاه‌های معاملاتی شرق شیراز مشغول به کار است. او می‌گوید: حدود یک ماه از آخرین معامله‌ای که انجام داده است می‌گذرد و اگر اندوخته‌های قبلی او نبود،‌ اکنون برای امرار معاش با مشکلات عدیده مواجه می‌شد.
این بنگاه‌دار که خوش بیان و جذاب است، می‌افزاید: اگر کسی که برای اجاره کردن مراجعه می‌کند، معلم باشد یا به تازگی ازدواج کرده باشد، تمام تلاشش را می‌کند که خانه‌ای مناسب با قیمتی خوب برایشان فراهم کنم؛ اما برای کاسب‌ها زیاد وقت نمی‌گذارم. حمیدی با انتقاد از اینکه بارها شاهد خلف وعده از طرف مالکان و مستاجران در خصوص پرداخت اجاره بها و عمل به تعهدات طرفین بوده و هست، می‌افزاید: قیمت اجاره یک آپارتمان 100 متری در این محدوده شیراز حدود 600‌هزار تومان با 10 تا 15 میلیون تومان ودیعه است. وی ادامه می‌دهد: بسیاری از زوج‌های جوان که درآمدی کمتر از 5/1‌میلیون تومان دارند،‌ ترجیح می‌دهند برای زندگی به محدوده‌های حاشیه‌ای شهر یا روستاهایی که اخیرا به شیراز اضافه شده است،‌ بروند. این بنگاه‌دار می‌افزاید: می‌توان با 5 میلیون تومان رهن و حدود 300‌هزار تومان اجاره یک خانه 70 متری را در محدوده‌های شرغان، مرغان و ترکان پیدا کرد، اما محیط آنجا، فرهنگ خاص خود را طلب می‌کند.

پیش خرید ملک
یکی از کارمندان حاضر در دفتر پیش‌فروش آپارتمان در خیابان قصردشت شیراز می‌گوید: هنوز هم مراجعانی برای پیش‌خرید ملک داریم اما تعداد آنها در مقایسه چند سال قبل از یک دهم هم کمتر شده است. « حامد جعفرپور» می‌افزاید: در ابتدای سال 90 در هر روز گاهی تا 10 قرارداد پیش فروش هم در این دفتر منعقد می‌شد اما امروز شرایط اصلا خوب نیست؛ بسیاری از سازنده‌ها دیگر حاضر به ساخت و ساز نیستند. خیلی از ساختمان‌ها نیمه‌کاره مانده و بعضی از فعالان این بخش که وضعیت بهتری داشتند، به دلیل آنکه واحدهایشان به فروش نرفته، اکثر واحدها را اجاره داده‌اند.

واحدهای نیمه کاره معطل پول
«بهروز قاسمی» یکی از شهروندانی است که به عنوان مالک زمین با یک پیمانکار وارد قرار داد شده و اکنون با گذشت حدود 4 سال، ساختمانش در مرحله 95 درصد مانده و امکان تکمیل آن را ندارد.
این شهروند شیرازی می‌گوید: پیمانکار طرف قرار داد من یکی از معتبرترین پیمانکاران بود که تعداد زیادی ساختمان را با کیفیت مناسب ساخته است؛ اما شرایط اقتصادی به شکلی شد که نقدینگی کم آوردیم و الان نه خریدار مناسبی داریم نه پولی برای تکمیل واحدها.

قیمت ها
به گفته کارشناسان و فعالان حوزه مسکن در شیراز، قیمت‌ هر متر مربع آپارتمان در شیراز حداقل یک میلیون تومان تعیین می‌شود و این عدد در شرایط بسیار خاص به بیش از 15 یا حتی 20 میلیون تومان برای خانه‌های ویلایی یا آپارتمان‌های لوکس می‌رسد.
بر اساس اطلاعاتی که فعالان مشاوره املاک ارائه می‌دهند، قیمت هر مترمربع یک واحد مسکونی نوساز در یک نقطه مناسب با کیفیت ساختی خوب در شیراز بین 2 میلیون و 500 تا 4 میلیون تومان متغیر بوده و به محل جغرافیایی واحد بستگی دارد. با این اطلاعات برای خرید یک آپارتمان 100‌متر مربعی نوساز با امکاناتی مناسب، حداقل باید 250‌میلیون تومان نقدینگی داشت. این در حالی است که عدد قیمت آپارتمان‌ها در بخش‌هایی از خیابان قصردشت، ارم و ستارخان و... برای یک واحد 150 متر مربعی به 10‌میلیارد تومان هم می‌رسد.

سیگنال‌های مثبت بازار مسکن
اواخر مرداد امسال مدیر امور شعب بانک مسکن فارس در جمع خبرنگاران گفته بود که در نیمه دوم امسال شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود اما این رونق به معنای افزایش قیمت و بالارفتن میزان سود حاصله نخواهد بود.
«علی کمالی» گفته بود با توجه به آمارهای پرداخت تسهیلات خرید مسکن و رشد قابل توجه افتتاح حساب صندوق یکم و انجام مقایسه‌های آماری، معتقد است که بازار مسکن سیگنال‌های مثبتی نشان می‌دهد.
او که با انجام مقایسه آمار تسهیلات پرداختی مسکن و تعداد متقاضیان افتتاح حساب صندوق یکم در سال‌های 96 و 95، رشد آمارها را قابل قبول می‌دانست، گفته بود: در 4 ماه اول سال 95 تعداد تسهیلات خرید 978 فقره و امسال 1180 فقره بوده است که نشان از رشد 21 درصدی در بخش خرید دارد، امیدواریم در نیمه دوم امسال شاهد تداوم مطلوب‌تر این نرخ باشیم.
کمالی در آن تاریخ از رشد 51 درصدی مبلغ تسهیلات خرید مسکن در 4 ماه اول امسال خبر داده و اعلام کرده بود که کارشناسان مسکن میزان تسهیلات را شاخصی مهم از حرکت در بخش مسکن قلمداد می‌کنند.
او با تصریح اینکه رونق بازار مسکن در زمان ثبات قیمت مسکن حادث شده است،‌ این موضوع را مثبت ارزیابی و عنوان کرده بود: در سال‌های گذشته یک‌باره قیمت مسکن افزایش می‌یافت و به این دلیل شاهد رشد بازار بودیم. به گفته کمالی، افزایش تعداد حساب‌های صندوق یکم ویژه زوج‌های جوان، از دیگر شاخص‌های بهبود شرایط مسکن ارزیابی می‌شود. البته این موضوع از نگاه برخی فعالان بخش مسکن، نگاهی بسیار مثبت به بازاری است که مدت‌ها رونق از آن رخت بربسته و سایه رکود آن را پوشانده است.
مسکن دیگر نقطه قابل اتکایی برای کسانی که به‌دنبال کالای سرمایه‌ای، نقدینگی‌های خود را جابه‌جا کرده و می‌کنند نیست؛ آنان اعتقاد دارند که هنوز نمی‌توان به این بازار اعتماد داشت. کارشناسان بخش مسکن اما معتقد هستند که اگر نگاه به مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای تغییر کند، قطعا شاهد رونق تولید و بخش‌های مولد جامعه خواهیم بود؛ اما بسیاری هنوز بر این باور مصر هستند که اگر بخش مسکن رونق نداشته باشد، سایر بخش‌ها هم به تاسی از آن متوقف می‌شوند.

شورا برنامه‌ای برای ساماندهی مسکن ندارد
در روزها و شب‌هایی که بسیاری از شهروندان در شیراز با نگرانی نداشتن خانه و سرپناهی مناسب به بستر می‌روند،  بسیاری از خانه‌ها و آپارتمان‌ها در این شهر خالی از سکنه است. رئیس شورای اسلامی شهر شیراز در این میان اعتقاد دارد که سیاست آمارگیری تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کلانشهرها، نتیجه بخش نیست.
«سید احمدرضا دستغیب» می‌گوید: شورا برای موضوع ساماندهی وضعیت مسکن در شیراز هنوز برنامه یا طرح و لایحه‌ای ندارد. رئیس شورای اسلامی شیراز تمایلی به ادامه این گفت و گو ندارد و این را با بی‌اعتنایی خود به خبرنگار همشهری نشان می‌دهد. این درحالی است که یکی از مهم‌ترین درآمدهای شهرداری شیراز مانند اکثر شهرداری‌های کلانشهرها، عوارض ساخت و ساز بوده و در این سال‌ها شاهد کاهش شدید این درآمد بوده‌ایم. به گفته معاون سابق مالی و اقتصادی شهرداری و سرپرست کنونی شهرداری شیراز، تعداد و متراژ پروانه‌های ساختمانی در 5 ماه ابتدای سال 96 و در مقایسه با عدد مشابه سال 95 حدود 40 درصد کاهش داشته است.
«محمدحسن اسدی» معتقد است که 80 درصد از تکیه شهرداری به درآمدهای ناپایدار است و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی، این مجموعه را با چالش‌هایی برای تحقق بودجه 3 هزار و 200 میلیارد تومانی پیش‌بینی شده برای سال 96 شهرداری شیراز مواجه خواهد کرد.


بنگاه داران نقشی در التهاب قیمت اجاره ندارند
عبدالرضا ناصری
شیراز - خبرنگار

رئیس اتحادیه مسکن شیراز در گفت وگو با همشهری می‌گوید: آماری که از سوی بعضی از مسئولان در مورد رونق و بهبود بازار خرید و فروش مسکن ارائه می‌شود صحت ندارد و بازار خرید و فروش در رکود به سر می‌برد.
« محمد قاسم تابنده ماه» به این نکته اشاره می‌کند که سود بانکی به ظاهر کاهش یافته است. چطور امکان دارد که بانک ها بعد از اعلام کاهش سود تا ساعت‌19 و حتی روز‌های جمعه تا ساعت‌13 فعال باشند و نسبت به تغییر سپرده‌های کوتاه مدت به یک ساله اقدام کنند و سودها را بین 22‌تا‌23‌درصد ببندند. بانک ها به ظاهر سودها را کاهش داده اند اما در عمل همه سپرده‌ها را تبدیل به بلند مدت کرده و سود بیشتری به مشتریان می‌دهند. این اقدام بانک ها باعث شده که پول از موسسات و بانک ها خارج نشود تا بتوان به رونق بازار امیدوار بود.
تابنده ماه ادامه می‌دهد: امسال رهن و اجاره بین 15‌تا‌20‌درصد افزایش داشته است که دلیل این افزایش هم مالکان هستند. آنها قیمت تمام‌شده ملک خود را محاسبه می‌کنند و بر مبنای آن نسبت به اجاره‌بها اقدام می‌کنند. بنگاه دار هیچ نقشی در تعیین نرخ اجاره‌بها ندارد و مالک است که نرخ تعیین می‌کند. اگر قیمت مورد موافقت بنگاه دار قرار نگرفت از طریق بنگاه دیگری نسبت به اجاره دادن ملکش قدام می‌کند. می‌توان گفت که قدرت مالک در اجاره و رهن می‌چربد و اوست که تصمیم گیرنده نهایی است.
رئیس اتحادیه بنگاه داران مسکن شیراز اظهار می‌کند: جابجایی ها امسال کمتر از سال‌های قبل بوده است و مستاجر سعی کرده است که با مالک توافق کند و رنج جابجایی و اسباب کشی را به تن نخرد. خیلی از مستاجران به خاطر سختی‌های اسباب کشی و متحمل شدن هزینه قراردادهای خود را تمدید کرده اند.
وی می‌گوید: رهن دادن کامل ملک با توجه به کاهش سود بانکی کمتر شده و مالک راغب است که اجاره بگیرد تا ملک خود را رهن دهد. متاسفانه مبلغ اجاره را هم بر مبنای سود بانکی محاسبه می‌کنند که همین امر در افزایش قیمت تاثیر دارد.
 رئیس اتحادیه مسکن در مورد نقل و انتقالات می‌گوید: نمی‌توان آمار دقیقی ارائه کرد که مردم به کدام سمت شهر برای رهن و اجاره کردن ملک راغب تر هستند.
تابنده ماه ادامه می‌دهد: افتتاح طرح‌های مسکن مهر تاثیری بر بازار مسکن نداشته و شاید تعداد محدودی از مردم از اجاره نشینی راحت شده‌اند.



ارسال پیام اشتراک



 
 
 Security code